La derogación de una norma no necesariamente impide que esta continúe siendo considerada para resolver los efectos jurídicos de situaciones constituidas durante su vigencia. Este criterio fue recogido por el Tribunal Registral mediante la Resolución N.° 3647-2026-SUNARP-TR, de fecha 11 de agosto de 2026, al analizar una solicitud de conversión del derecho de posesión en propiedad.
El pronunciamiento se refiere al predio denominado Fundo Villalobos, ubicado en el valle de Lurín, distrito de Pachacamac, provincia y departamento de Lima, inscrito en la partida electrónica N.° 11885015 del Registro de Predios de Lima. En el asiento B00001 de dicha partida figura inscrito el derecho de posesión a favor de Máximo Cuya Caycho, inscripción extendida en aplicación del Decreto Legislativo N.° 667 y sustentada en un título archivado de diciembre de 2005.
El origen de la controversia
En abril de 2026 se presentó una solicitud para inscribir la conversión del derecho de posesión en propiedad, invocando el procedimiento previsto por el artículo 23 del Decreto Legislativo N.° 667, norma que regulaba el Registro de Predios Rurales.
Sin embargo, el registrador público (e) del Registro de Predios de Lima formuló tacha sustantiva al considerar que la norma invocada había sido derogada por la Ley N.° 31145, publicada el 27 de marzo de 2021.
El recurrente cuestionó esta decisión y sostuvo que la inscripción del derecho de posesión constituía la primera etapa del procedimiento de saneamiento y titulación previsto por el antiguo régimen. Asimismo, señaló que el Registro no había efectuado oportunamente la conversión del derecho de posesión en propiedad, pese a que el procedimiento contemplaba una inscripción automática luego de vencido el plazo de oposición.
¿Qué establecía el Decreto Legislativo N.° 667?
El Tribunal recordó que el artículo 22 del Decreto Legislativo N.° 667 permitía solicitar la inscripción del derecho de posesión respecto de determinados predios rurales, siempre que se acreditara, entre otros aspectos, una posesión directa, continua, pacífica y pública como propietario durante un plazo mayor de cinco años y la explotación económica del predio.
Una vez inscrito el derecho de posesión, el artículo 23 establecía un mecanismo de notificación y publicación destinado a permitir la formulación de oposiciones. Si no se presentaba oposición dentro de los 30 días siguientes, correspondía la inscripción automática del derecho de propiedad del solicitante, sin requerirse una declaración judicial previa.
De esta manera, para el Tribunal, la inscripción del derecho de posesión no constituía un acto aislado, sino que formaba parte de un procedimiento de saneamiento y titulación cuya finalidad era posibilitar la posterior inscripción del derecho de propiedad.
La derogación del régimen no impide su aplicación ultractiva
Uno de los principales aspectos de la resolución es el análisis de la aplicación temporal del Decreto Legislativo N.° 667.
El Tribunal recordó que el Decreto Legislativo N.° 1089, publicado en 2008, contempló expresamente la aplicación ultractiva de determinados procedimientos previstos por el Decreto Legislativo N.° 667. Posteriormente, el Decreto Supremo N.° 032-2008-VIVIENDA estableció que los expedientes relacionados con dichos procedimientos que hubieran ingresado al Registro debían concluir conforme a la legislación anterior.
Sobre esta base, el Tribunal citó su propia jurisprudencia, según la cual el Decreto Legislativo N.° 667 resultaba aplicable ultractivamente a los expedientes ingresados durante su vigencia, incluyendo aquellos en los que se hubiera inscrito el derecho de posesión dentro del periodo correspondiente, debido a que dicha inscripción constituía una primera etapa del procedimiento de saneamiento y titulación de predios rurales.
Posteriormente, la Ley N.° 31145 derogó expresamente el Decreto Legislativo N.° 667 y el Decreto Legislativo N.° 1089. El Tribunal reconoce esta derogación, pero precisa que ello no resulta suficiente para descartar la aplicación del régimen anterior en situaciones jurídicas constituidas durante su vigencia.
La aplicación de la ley en el tiempo
Para sustentar su decisión, la Sala recurrió al artículo 103 de la Constitución Política del Perú y al artículo III del Título Preliminar del Código Civil.
El Tribunal señala que, conforme al principio de aplicación inmediata de la ley y a la teoría de los hechos cumplidos, los hechos, relaciones y situaciones jurídicas producidos durante la vigencia de una norma se rigen por esta, mientras que los hechos posteriores quedan sujetos a la nueva legislación.
En el caso analizado, la inscripción del derecho de posesión se había producido bajo la vigencia del Decreto Legislativo N.° 667. Por ello, aunque la norma posteriormente fue derogada, sus efectos jurídicos derivados de aquella situación constituida durante su vigencia podían continuar siendo analizados bajo dicho régimen.
En consecuencia, el Tribunal concluyó que correspondía aplicar ultractivamente el Decreto Legislativo N.° 667 para la calificación de la conversión del derecho de posesión en propiedad y, por tanto, revocó la tacha sustantiva formulada en primera instancia.
El Tribunal ordena una nueva calificación, no la inscripción directa
La resolución contiene además una precisión relevante sobre los límites de la actuación del Tribunal Registral.
La Sala señala que la calificación registral corresponde al registrador en primera instancia y al Tribunal Registral en segunda instancia. Por ello, el Tribunal no sustituye al registrador en su función calificadora.
En este caso, la Sala advirtió que la primera instancia había limitado su análisis a señalar que el Decreto Legislativo N.° 667 estaba derogado, sin efectuar una calificación integral del título, considerando los antecedentes registrales y el marco jurídico aplicable.
Por tal motivo, aplicó el criterio de reenvío aprobado por el CCVIII Pleno del Tribunal Registral, conforme al cual corresponde devolver el título a primera instancia cuando resulte manifiesto que el registrador no efectuó la calificación registral correspondiente.
Así, la decisión del Tribunal no implica que la propiedad haya quedado automáticamente inscrita a favor del poseedor. Lo que se dispone es que el registrador continúe con la calificación del título teniendo en consideración el criterio establecido por la segunda instancia.
Una decisión con relevancia para los procedimientos iniciados bajo normas anteriores
La Resolución N.° 3647-2026-SUNARP-TR plantea un criterio de especial interés para aquellos procedimientos de saneamiento y titulación en los que una situación jurídica fue constituida bajo un régimen normativo posteriormente derogado.
El pronunciamiento pone de relieve que, para determinar la legislación aplicable, no basta con verificar si una norma se encuentra actualmente vigente. También resulta necesario analizar cuándo se constituyó la situación jurídica, qué actuaciones se realizaron bajo la legislación anterior y cuál era la etapa alcanzada por el procedimiento.
En el caso concreto, el Tribunal consideró determinante que el derecho de posesión se encontrara inscrito desde el año 2006 en aplicación del Decreto Legislativo N.° 667.
Finalmente, mediante decisión adoptada por unanimidad, la Primera Sala del Tribunal Registral resolvió revocar la tacha sustantiva, disponer el reenvío del título para que el registrador continúe con la calificación y declarar improcedente, por extemporánea, la solicitud de informe oral formulada por el presentante.
