El Órgano de Revisión de la Propiedad Estatal (ORPE) de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) aprobó un precedente de observancia obligatoria que refuerza las garantías de defensa en los procedimientos de saneamiento físico-legal de inmuebles estatales.
Mediante la Resolución N.° 0042-2026/SBN-ORPE, publicada en el diario oficial El Peruano el 15 de octubre de 2026, el órgano revisor estableció que las entidades públicas que ejecuten el procedimiento especial de saneamiento físico-legal regulado por la Ley N.° 29151 y su Reglamento, así como el previsto en la Ley N.° 31318 y su Reglamento, deben trasladar a las personas o entidades identificadas como potencialmente afectadas los actuados que conforman el expediente administrativo, durante la diligencia de notificación personal.
La regla exige adjuntar el Informe Técnico Legal que contiene el diagnóstico físico-legal del predio, acompañado de la documentación técnica georreferenciada en coordenadas UTM, zona geográfica y datum oficial vigente. También deben incluirse los antecedentes que sustentan el análisis, como títulos de propiedad, partidas registrales, títulos archivados, certificados de búsqueda catastral, levantamientos topográficos y requerimientos de información formulados a otras entidades, según las características de cada caso.
La notificación no puede limitarse a comunicar el inicio del procedimiento
El ORPE precisó que la notificación cumple una función garantista: permitir que los posibles afectados conozcan oportunamente los actos de saneamiento que se pretenden ejecutar y evalúen si estos comprometen sus derechos reales. Solo con información suficiente pueden formular oposición y ejercer adecuadamente su defensa.
En esa línea, el órgano colegiado señaló que no basta con entregar un oficio que identifique de manera general el predio o mencione la normativa aplicable. La comunicación debe permitir conocer con claridad los actos específicos de saneamiento, sus alcances y el sustento técnico y jurídico correspondiente.
El Informe Técnico Legal adquiere especial importancia porque contiene el diagnóstico físico-legal, delimita el ámbito del predio y fundamenta la viabilidad de los actos que se pretenden ejecutar. Por ello, su omisión puede impedir que el titular registral determine qué área resulta comprometida y cuáles son los fundamentos de la actuación administrativa.
El caso que originó el precedente
El pronunciamiento se emitió al resolver la oposición presentada por la Municipalidad Provincial de Tacna frente al procedimiento de saneamiento físico-legal promovido por la Dirección Regional de Educación de Tacna respecto de un área de 96 196,16 m², correspondiente a un predio de mayor extensión inscrito en la Partida Electrónica N.° 05114934 del Registro de Predios de Tacna.
El procedimiento contemplaba la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas, la acumulación de predios y la inscripción de dominio a favor del Ministerio de Educación. Según la resolución, la Municipalidad Provincial de Tacna fue notificada mediante un oficio de un solo folio, sin anexos, pese a que la entidad promotora ya contaba con el informe de diagnóstico físico-legal y el plano correspondiente.
El ORPE advirtió que la comunicación omitió información técnica necesaria para identificar el área afectada, como los linderos, las medidas perimétricas, las colindancias y las coordenadas. También observó que no se precisó adecuadamente el supuesto normativo que sustentaba cada acto de saneamiento ni se trasladó la documentación que permitía evaluar sus fundamentos.
Para el órgano revisor, estas omisiones colocaron a la municipalidad en una situación de indefensión, pues tuvo que reconstruir por sus propios medios el alcance de las actuaciones que podían afectar su propiedad.
Nulidad del procedimiento y retroacción a la etapa de notificación
Al comprobar la vulneración del derecho de contradicción y defensa, el ORPE declaró la nulidad del procedimiento de saneamiento físico-legal y dispuso retrotraerlo hasta la etapa de notificación o publicación.
En consecuencia, la Dirección Regional de Educación de Tacna deberá efectuar una nueva notificación a la Municipalidad Provincial de Tacna, al Gobierno Regional de Tacna y al Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego, adjuntando los actuados del expediente administrativo, incluido el Informe Técnico Legal que contiene el diagnóstico físico-legal y la documentación técnica y jurídica que lo sustenta.
La resolución también dispuso cancelar la anotación preventiva de oposición inscrita en la Partida Registral N.° 05114934, conforme a los fundamentos del pronunciamiento.
Implicancias para las entidades públicas
El precedente obliga a las entidades que realizan saneamiento físico-legal a revisar sus mecanismos de notificación y asegurar que los posibles afectados reciban la documentación que sustenta los actos proyectados. La exigencia comprende tanto el régimen general de saneamiento de bienes estatales como el régimen previsto para inmuebles del sector Educación destinados a instituciones educativas públicas.
El criterio busca evitar que la notificación sea un acto meramente formal y garantiza que los afectados cuenten con información suficiente para ejercer su defensa dentro del procedimiento administrativo.
Con esta decisión, el ORPE reafirma que el saneamiento físico-legal de predios estatales debe desarrollarse respetando el debido procedimiento y el derecho de defensa, sin que la finalidad de regularizar la situación física y registral de los inmuebles justifique omitir la entrega de los antecedentes que sustentan la actuación administrativa.
