La planificación urbana de Lima Este entra en una nueva etapa. Mediante la Ordenanza N.° 2860, publicada el 7 de octubre de 2026 en el diario oficial El Peruano, la Municipalidad Metropolitana de Lima aprobó el Plan de Desarrollo Urbano de Lima Este 2026-2036 (PDU Lima Este 2026-2036), instrumento técnico-normativo que establece las reglas y orientaciones para el desarrollo urbano de siete distritos de la capital.
El nuevo PDU comprende Ate, Chaclacayo, El Agustino, La Molina, Lurigancho-Chosica, San Juan de Lurigancho y Santa Anita, y sus disposiciones son de cumplimiento obligatorio para las personas naturales y jurídicas, públicas y privadas, dentro de su ámbito de aplicación.
Pero la importancia de la ordenanza no se limita a aprobar un nuevo instrumento de planificación. Su contenido introduce reglas que tendrán incidencia directa en la gestión del suelo, los predios, las vías, la zonificación y el saneamiento físico-legal de bienes municipales.
Un nuevo marco para ordenar el crecimiento de Lima Este
El PDU Lima Este 2026-2036 constituye el instrumento que orientará el desarrollo urbano sostenible del ámbito interdistrital. Su implementación estará a cargo de las entidades públicas y privadas, de acuerdo con las competencias establecidas en el propio plan.
El Instituto Metropolitano de Planificación (IMP) tendrá un papel central: será responsable del seguimiento y actualización periódica del PDU, en coordinación con las municipalidades distritales. La actualización deberá realizarse, como mínimo, una vez al año y deberá incorporar mecanismos de participación ciudadana efectiva.
De esta manera, el plan no debe entenderse como un documento estático, sino como un instrumento sujeto a evaluación y actualización conforme evolucione la realidad urbana de Lima Este.
Afectaciones viales: ahora podrán llegar al Registro de Predios
Uno de los aspectos con mayor impacto para los propietarios y titulares de predios es la regulación de las afectaciones viales.
La Ordenanza N.° 2860 dispone que las entidades competentes soliciten a la SUNARP la inscripción de las afectaciones viales como cargas técnicas en las partidas registrales de los predios comprendidos total o parcialmente dentro de las secciones viales normativas aprobadas.
La responsabilidad dependerá del tipo de vía. La Municipalidad Metropolitana de Lima intervendrá respecto de las vías expresas, arteriales y colectoras del Sistema Vial Metropolitano y los intercambios viales de nivel metropolitano; las municipalidades distritales respecto de las vías locales; y el Ministerio de Transportes y Comunicaciones respecto de las vías de la Red Vial Nacional que atraviesen la provincia de Lima.
La solicitud registral deberá sustentarse, entre otros documentos, en un plano de afectación georreferenciado, una memoria descriptiva con el área afectada, linderos y medidas perimétricas, y la copia de la norma que aprobó la afectación.
Esto significa que determinadas previsiones de la planificación vial podrán adquirir también publicidad registral mediante su incorporación en las respectivas partidas.
Saneamiento de bienes municipales: 360 días para actuar
La ordenanza también contiene una disposición especialmente relevante para la gestión de bienes inmuebles municipales.
Las municipalidades distritales que integran Lima Este tendrán un plazo máximo de 360 días calendario, contado desde la vigencia de la ordenanza, para realizar las acciones necesarias destinadas a la recuperación, saneamiento físico-legal e inscripción registral de los bienes inmuebles de propiedad municipal. También deberán incorporarlos o actualizar su información en el respectivo margesí de bienes.
La medida busca que los gobiernos locales cuenten con una identificación física, jurídica y registral actualizada de sus bienes. Además, una vez vencido dicho plazo, deberán remitir al IMP, dentro de los siguientes 30 días calendario, el plano actualizado de sus predios de propiedad municipal.
Desde la perspectiva de la gestión patrimonial, esta disposición resulta significativa porque vincula directamente la planificación urbana con la necesidad de contar con información física y registral confiable sobre el patrimonio inmobiliario municipal.
El PDU prevalecerá frente a otras normas urbanas y edificatorias
La Ordenanza N.° 2860 establece expresamente que, en los siete distritos comprendidos en el Área Interdistrital Metropolitana de Lima Este, prevalecerán las normas contenidas en el PDU Lima Este 2026-2036 sobre las ordenanzas y normas urbanas y edificatorias.
Sin embargo, se ha previsto un régimen de transición. Los procedimientos administrativos de licencias de habilitación urbana, edificación y funcionamiento que se hayan iniciado bajo normas anteriores a la aprobación del PDU continuarán su trámite hasta su culminación.
La ordenanza también establece reglas específicas para las solicitudes de cambio de zonificación. Estas serán recibidas por la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Metropolitana de Lima y, durante el proceso de actualización del PDU, serán evaluadas y tramitadas por el IMP dentro de dicho proceso.
Los cambios de zonificación tendrán un tratamiento distinto
La nueva regulación introduce una vinculación más estrecha entre los cambios de zonificación y la actualización del PDU.
Cuando la naturaleza, dimensión o condiciones de una propuesta requieran un tratamiento integral especial, su evaluación podrá realizarse mediante un Plan Específico. En cambio, los pedidos de Cambio de Zonificación Específico que ya se encontraban en trámite al momento de la publicación de la ordenanza continuarán su procedimiento hasta su culminación.
Asimismo, la ordenanza precisa que la rectificación de los planos de zonificación únicamente procederá para corregir errores materiales de graficación, representación cartográfica, color o nomenclatura, sin que ello implique modificar la zonificación aprobada.
Cada distrito deberá elaborar su propio Plan Urbano Distrital
La aprobación del PDU Lima Este no concluye el proceso de planificación.
Las municipalidades distritales que integran el ámbito deberán elaborar sus respectivos Planes Urbanos Distritales (PUD) dentro de un plazo máximo de 360 días, conforme a las disposiciones del nuevo PDU.
Además, tendrán un plazo máximo de 180 días para complementar el Índice de Usos y Giros Urbanos para las Actividades Urbanas (IUUAU) y aprobar el Reglamento de Niveles Operacionales de sus respectivas jurisdicciones. Mientras estos instrumentos sean aprobados, continuarán aplicándose las disposiciones vigentes en cuanto resulten compatibles.
Riesgo no mitigable: nuevas restricciones sobre el suelo
Otro componente importante del PDU es la identificación de las zonas de riesgo no mitigable.
La Gerencia de Gestión de Riesgos de Desastres de la Municipalidad Metropolitana de Lima deberá identificarlas en Lima Este, en coordinación con las entidades competentes, dentro de un plazo de tres años. Los avances deberán ser reportados anualmente.
La ordenanza dispone que, en función de dichos informes, el IMP incorpore o ratifique estas zonas como suelo de protección en el proceso de actualización del PLANMET 2040. Además, se prohíbe el otorgamiento de títulos habilitantes para habilitación urbana y edificación y, según la disposición, también para el saneamiento físico-legal de los predios que conformen dichas áreas.
También se protegen las zonas arqueológicas
El PDU incorpora una regla específica para las vías que atraviesen o se superpongan a zonas arqueológicas.
En estos casos, el trazo previsto tendrá carácter referencial. El trazado definitivo deberá determinarse durante los estudios para la ejecución del proyecto, en coordinación con el Ministerio de Cultura o la entidad competente y de acuerdo con la normativa vigente.
La disposición busca evitar que la planificación vial se convierta, por sí sola, en una habilitación automática para intervenir físicamente áreas sujetas a protección cultural.
Una nueva clasificación vial para Lima Este
La Ordenanza N.° 2860 también modifica la clasificación vial prevista en la Ordenanza N.° 341. La nueva estructura contempla vías expresas, vías semi expresas, vías arteriales, vías colectoras interdistritales, vías colectoras distritales y vías locales, estas últimas diferenciadas entre preferenciales y secundarias.
El IMP deberá considerar esta clasificación en los siguientes procesos de actualización del PLANMET 2040 y de los PDU correspondientes a otras áreas interdistritales.
¿Qué ordenanzas quedan derogadas?
La aprobación del nuevo PDU también implica una reorganización del marco normativo anterior. La disposición complementaria derogatoria deja sin efecto las disposiciones que se opongan a la nueva ordenanza y enumera diversas ordenanzas vinculadas principalmente con la zonificación de San Juan de Lurigancho, Ate, Santa Anita, El Agustino, Chaclacayo y Lurigancho-Chosica.
Entre ellas se encuentran normas de reajuste integral de zonificación, modificaciones de planos de zonificación y determinados cambios específicos de zonificación.
Una década de planificación para Lima Este
El PDU Lima Este 2026-2036 tendrá vigencia por el horizonte de planificación previsto y entrará en vigor al día siguiente de la publicación de la Ordenanza N.° 2860 en El Peruano.
Más allá de sus disposiciones sobre zonificación, el nuevo instrumento plantea un reto importante para las municipalidades: articular la planificación urbana con la gestión efectiva del suelo y del patrimonio inmobiliario público.
La obligación de sanear e inscribir los bienes municipales, la inscripción registral de afectaciones viales, la identificación de zonas de riesgo no mitigable y la elaboración de los Planes Urbanos Distritales muestran que la implementación del PDU no dependerá únicamente de la aprobación de planos y normas urbanísticas, sino también de la capacidad de las entidades para actualizar y ordenar la información física, jurídica y registral de su territorio.
Para Lima Este, la planificación de los próximos diez años ya tiene un nuevo punto de partida.
