El Tribunal Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) ha establecido un importante criterio en materia de saneamiento catastral y registral: la sola invocación de la presunción de propiedad estatal prevista en el artículo 36 del TUO de la Ley N.° 29151 no es suficiente para amparar una oposición, si no existe acreditación técnica de que el área materia de saneamiento comprende efectivamente bienes de dominio estatal.
El criterio fue establecido mediante la Resolución N.° 3728-2026-SUNARP-TR, emitida el 14 de agosto de 2026, por la Quinta Sala del Tribunal Registral, en un procedimiento relacionado con la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas de un predio inscrito en la partida N.° 11012981 del Registro de Predios de Tarma.
La decisión revocó el pronunciamiento de la Unidad Registral de la Zona Registral N.° VIII – Sede Huancayo que había declarado fundada la oposición presentada por la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) y, como consecuencia, había considerado improcedente la conversión en definitiva de la anotación preventiva de rectificación.
El caso se inició con la solicitud de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas del fundo rústico denominado “Carhualana”, ubicado en el distrito de Huaricolca, provincia de Tarma, departamento de Junín.
El predio ya contaba con antecedente registral y se encontraba inscrito en la partida electrónica N.° 11012981 del Registro de Predios de Tarma.
En el marco del procedimiento de saneamiento catastral y registral regulado por la Ley N.° 28294, se extendió una anotación preventiva de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas.
Posteriormente, la SBN formuló oposición al procedimiento, alegando que no podía determinarse técnicamente si el área materia de saneamiento involucraba, total o parcialmente, terrenos estatales. La Unidad Registral terminó acogiendo la oposición de la entidad estatal.
El argumento central utilizado para sustentar dicha oposición fue la presunción de propiedad estatal contemplada en el artículo 36 del TUO de la Ley N.° 29151.
Es precisamente sobre este punto donde el Tribunal Registral establece el criterio de mayor relevancia jurídica.
Para el Tribunal Registral, la oposición de la SBN se sustentó en una posibilidad de afectación futura, pero no en una afectación actual, concreta y verificable.
La Sala advierte que, pese a que la propia Unidad Registral requirió a la SBN que acreditara la afectación concreta que produciría la rectificación de área, la entidad no presentó documentación técnica que demostrara una superposición real con predios estatales.
En lugar de ello, la oposición se limitó a sostener que podrían existir áreas sin antecedentes registrales y que, por aplicación del artículo 36 de la Ley N.° 29151, operaría la presunción de dominio estatal.
Para el Tribunal, esta argumentación no resulta suficiente.
La incertidumbre sobre la delimitación exacta de un antecedente registral no equivale a acreditar que existe una invasión o afectación de un predio estatal.
Otro elemento determinante para la decisión fue la información técnica producida durante el procedimiento.
El Tribunal Registral destaca que el Informe Técnico N.° 13141-2025-ZRN.° VIII/UREG/CAT no detectó superposición con áreas inscritas ni con áreas no inscritas del entorno del predio.
La falta de información técnica suficiente en el antecedente registral impedía determinar con certeza si el área materia de saneamiento se encontraba comprendida total o parcialmente dentro del área originalmente inscrita.
Sin embargo, para el Tribunal, esa incertidumbre no podía ser interpretada como prueba de afectación al dominio estatal.
Este razonamiento constituye uno de los aspectos centrales de la resolución: la falta de certeza técnica no puede ser automáticamente transformada en certeza sobre la existencia de un bien estatal.
La Quinta Sala también analiza la naturaleza de la presunción prevista en el artículo 36 del TUO de la Ley N.° 29151.
Según el criterio desarrollado en la resolución, dicha disposición está destinada a regular la situación de predios no inscritos respecto de los cuales no exista titular identificado, atribuyéndoles provisionalmente la condición de bienes estatales.
Pero el procedimiento analizado tenía una naturaleza distinta.
No se estaba solicitando la incorporación de un terreno nuevo al Registro ni la determinación de la titularidad de un predio sin antecedente registral. Se trataba de un procedimiento de saneamiento catastral y registral destinado a adecuar la descripción física de un predio ya inscrito a su realidad física.
Por ello, el Tribunal considera jurídicamente improcedente utilizar la presunción del artículo 36 como fundamento suficiente para impedir la culminación del saneamiento.
La resolución realiza además una diferenciación que resulta particularmente importante para el derecho registral y el régimen de bienes estatales.
El Tribunal recuerda que el saneamiento catastral y registral tiene como finalidad corregir las inexactitudes existentes entre la realidad física y la información registral de un predio ya inscrito.
En consecuencia, no debe confundirse este procedimiento con una inmatriculación, ni con un procedimiento destinado a incorporar nuevos terrenos al Registro.
Para la Sala, la decisión impugnada terminó confundiendo la naturaleza de un procedimiento de rectificación de área con un supuesto de incorporación de terrenos al dominio estatal.
Otro criterio relevante recogido en la resolución corresponde al acuerdo adoptado por el CLXXIV Pleno Registral, según el cual la imposibilidad de la Oficina de Catastro de establecer que determinada área corresponde al predio al que se refiere la rogatoria no impide, por sí sola, la inscripción de la rectificación o determinación del área, linderos o medidas perimétricas.
El Tribunal aplica este criterio al caso concreto y concluye que, si el área técnica no puede determinar una afectación de predios colindantes debido a la falta de información técnica, ello no puede convertirse automáticamente en un obstáculo para el saneamiento solicitado.
La SBN también había advertido una posible superposición parcial con una vía vecinal identificada con el Código de Ruta N.° JU-62, considerada espacio público.
Sin embargo, el área de Catastro de la Zona Registral VIII concluyó que dicha vía no se encontraba incorporada en la base gráfica registral.
Ante ello, el Tribunal consideró que la supuesta afectación no había sido establecida a partir de una verificación registral o de una delimitación técnica incorporada al sistema registral, sino sobre la base de información referencial proveniente de fuentes externas.
En consecuencia, dicha información no resultaba suficiente para impedir la culminación del procedimiento de saneamiento catastral y registral.
La resolución incorpora otro aspecto relevante: los problemas de eficacia derivados de la defectuosa notificación de la resolución que había amparado la oposición de la SBN.
El Tribunal señala que la Resolución N.° 1698-2025-SUNARP/ZRVIII/UREG no podía constituir válidamente el sustento para impedir la culminación del procedimiento de saneamiento.
Asimismo, recuerda a la Unidad Registral que la resolución que resuelve el recurso de apelación relacionado con una oposición dentro de un procedimiento de saneamiento debe ser notificada a todas las partes interesadas y no únicamente al opositor.
Finalmente, por unanimidad, la Quinta Sala del Tribunal Registral resolvió revocar el artículo tercero de la Resolución N.° 1698-2025-SUNARP/ZRVIII/UREG y declarar procedente la conversión en definitiva de la anotación preventiva de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas extendida en el asiento D00001 de la partida N.° 11012981.
La Resolución N.° 3728-2026-SUNARP-TR deja una regla de especial interés para la gestión de los bienes estatales: la presunción de propiedad estatal no sustituye la acreditación técnica de la existencia de un bien estatal afectado por un procedimiento registral.
El criterio no desconoce la protección jurídica del patrimonio estatal ni la presunción prevista en la Ley N.° 29151. Lo que establece es que su invocación debe guardar correspondencia con la naturaleza del procedimiento y con los hechos concretos que se pretenden acreditar.
En un procedimiento de saneamiento catastral de un predio que ya cuenta con antecedente registral, la oposición de la entidad estatal debe estar respaldada por elementos técnicos objetivos que permitan establecer una afectación concreta. La mera posibilidad de que existan áreas sin antecedente registral no resulta suficiente para detener la rectificación de un predio inscrito.
Se trata, por tanto, de un pronunciamiento que delimita la forma en que debe utilizarse la presunción de dominio estatal en sede registral y que refuerza la importancia de la información catastral y la acreditación técnica objetiva cuando se pretende oponer la existencia de derechos o bienes estatales frente a un procedimiento de saneamiento.
