Tribunal Registral determina que no procede la inscripción cuando el predio se encuentre en área urbana o urbanizable, o cuando el diseño de las unidades resultantes evidencie una parcelación o habilitación urbana encubierta.
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) estableció un nuevo precedente de observancia obligatoria en materia de independización de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, mediante la Resolución de la Presidente del Tribunal Registral N.º 164-2026-SUNARP/PT, publicada el 7 de agosto de 2026 en el diario oficial El Peruano.
El precedente fue aprobado por el CCCXXIII (323) Pleno del Tribunal Registral, realizado el 20 de julio de 2026, y precisa los supuestos en los que no resulta procedente la inscripción de la independización de un predio rural ubicado en una zona no catastrada.
¿Cuándo no procede la independización?
De acuerdo con el nuevo criterio vinculante, no procede inscribir la independización de un predio rural ubicado en zona no catastrada por falta de competencia del verificador catastral, cuando de la partida registral vinculada o del título presentado se advierta que el inmueble se encuentra dentro de un área urbana o área urbanizable.
La misma consecuencia se produce cuando, a partir del diseño de las unidades inmobiliarias resultantes, se evidencie razonablemente que la operación constituye el encubrimiento de una parcelación de terrenos rústicos o de una habilitación urbana reguladas por la Ley N.º 29090.
De esta manera, el Tribunal Registral establece que la denominación o naturaleza rural atribuida al predio no resulta suficiente para sustentar su independización cuando existen elementos registrales, técnicos o gráficos que permiten advertir que la operación podría estar encubriendo un proceso de urbanización.
El criterio también alcanza a predios de comunidades campesinas
Un aspecto particularmente relevante del precedente es que el Tribunal Registral establece expresamente que el criterio también resulta aplicable a los predios de propiedad de una comunidad campesina.
En estos casos, la existencia de una habilitación urbana encubierta en territorio comunal deberá determinarse mediante una evaluación conjunta de tres elementos: el acuerdo de la comunidad campesina, la documentación técnica presentada y el informe del área de bases gráficas.
Este criterio resulta relevante debido a que impide que una operación formalmente presentada como independización de un predio rural pueda utilizarse para generar, en los hechos, unidades inmobiliarias propias de un proceso de habilitación urbana sin observar las exigencias establecidas por la legislación correspondiente.
Se refuerza el control de la realidad física y registral
El precedente evidencia la importancia de que la calificación registral no se limite a revisar aisladamente la documentación presentada, sino que considere la información contenida en la partida vinculada, la documentación técnica y las bases gráficas disponibles.
En particular, el Tribunal Registral exige identificar aquellos casos en los que la configuración de las unidades resultantes permita advertir razonablemente una finalidad distinta de la simple independización de un predio rural.
El criterio fue adoptado en la Resolución N.º 3498-2026-SUNARP-TR, de fecha 31 de julio de 2026, y constituye además una precisión al precedente aprobado en el CCXX (220) Pleno Registral, realizado los días 12 y 13 de diciembre de 2019.
Un criterio vinculante para la calificación registral
Los precedentes de observancia obligatoria aprobados por el Tribunal Registral son de obligatorio cumplimiento a partir del día siguiente de su publicación en el diario oficial El Peruano, conforme a lo establecido en el artículo 158 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos.
En consecuencia, el criterio establecido mediante la Resolución N.º 164-2026-SUNARP/PT resulta obligatorio desde el 8 de agosto de 2026, delimitando el tratamiento registral que deberá darse a las solicitudes de independización comprendidas dentro de los supuestos establecidos por el Tribunal Registral.
